S piškotki izboljšujemo vašo uporabniško izkušnjo. Z uporabo naših storitev se strinjate z uporabo piškotkov. V redu Piškotki, ki jih uporabljamo Kaj so piškotki?

Obvestila

Na GZS so podelili prve certifikate Zaupanja vreden upravnik

19.05.2017

Na Gospodarski zbornici Slovenije (GZS) – Zbornici za poslovanje z nepremičninami so aprila začeli podeljevati certifikate Zaupanja vreden upravnik. Do konca meseca aprila je izpolnjevanje strogih pogojev za pridobitev certifikata izkazalo 11 gospodarskih družb, ves čas pa prejemajo tudi nove vloge.

S pomočjo certifikata bodo skušali v panogi vzpostaviti objektivno in merljivo razlikovanje med bolj in manj kakovostnimi upravniki oziroma tistim, ki izpolnjujejo stroge pogoje, priznati višjo raven kakovosti pri opravljanju storitev. Certifikat v bistvu dokazuje, da je upravnik sposoben izvajati ponujene storitve in lahko varno upravlja nepremičnino in finančna sredstva.

Prvi cilj certifikata je tako že znotraj panoge postaviti standarde, ki jih morajo pri svojem poslovanju dosegati upravniki. Po dobrem mesecu podeljevanja pri GZS ugotavljajo, da so na dobri poti, saj je certifikat kot primeren način dvigovanja kakovosti storitev in s tem ugleda panoge prepoznalo veliko gospodarskih družb. To je nedvomno predpogoj, da bodo njegovo dodano vrednost spoznali tudi končni naslovniki – etažni lastniki.

Drugi, še pomembnejši cilj certifikata je njegova neposredna uporabnost za etažne lastnike, saj jim bo lahko v pomoč pri izbiri upravnika. Njegov imetnik bo namreč preverjeno usposobljen za kakovostno opravljanje storitev upravljanja in bo izpolnjeval visoke standarde v dejavnosti. Učinki certifikata bodo v tem smislu vidni šele čez nekaj let, a etažni lastniki že prepoznavajo njegov pomen. Številni odgovorni etažni lastniki že v tem trenutku ob izbiri upravnika preverjajo pretežno enake pogoje oziroma kriterije. Certifikat jim bo delo lahko še olajšal, saj bodo že seznanjeni z upravniki, ki izpolnjujejo najpomembnejše pogoje, s čimer bo njihovo odločanje še enostavnejše.

Glavne zahteve za pridobitev certifikata

Certifikat zaupanja vreden upravnik bo lahko pridobila organizacija ali podjetnik posameznik na podlagi izpolnjevanja nekaterih zahtev in standardov. Z vsakoletnim ponovnim dokazovanjem, da te zahteve še vedno izpolnjuje, ga bo imetnik lahko tudi ohranjal. Podjetje, ki se ukvarja z upravljanjem nepremičnin, bo moralo za pridobitev novega certifikata izpolnjevati tri ključne zahteve: poslovati mora v skladu z zakonsko ureditvijo, vzpostavljene mora imeti razmere za strokovno delo, kakovost in varnost.

Kaj našteto pomeni v praksi? Najprej mora biti zaupanja vreden upravnik registriran za opravljanje dejavnosti Upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi. Ne sme biti v postopkih prisilne poravnave, stečaja ali likvidacije in ne sme mu biti izdana sodna ali druga odločba, ki zahteva prenehanje poslovanja. Direktor ali nosilec dejavnosti v zadnjih petih letih ne sme biti pravnomočno obsojen zaradi storitve kaznivega dejanja, povezanega s poslovanjem gospodarskega subjekta in zoper njega in gospodarski subjekt kot pravno osebo ne sme biti uveden kazenski postopek.

Ob podeljevanju certifikata je pozornost usmerjena tudi na delovne razmere. Zato je za pridobitev certifikata pomembno, da je pri upravniku v rednem delovnem razmerju vsaj ena oseba, upravnik samostojni podjetnik posameznik pa mora biti obvezno zavarovan kot samostojni podjetnik za polni delovni čas. Tudi primerna stopnja izobrazbe in ustrezne izkušnje so nujni pogoj, da lahko lastniki nepremičnin pričakujejo korektno izvedbo odločitev, ki so jih sprejeli o upravljanju stavb. Zaupanja vreden upravnik z zaposlenimi ali s pomočjo dolgoročnih pogodb z zunanjimi izvajalci zagotavlja ustrezno kadrovsko strukturo izvajalcev posameznih tehnično-strokovnih, finančno-računovodskih in pravno-premoženjskih nalog. Pomembno je tudi, da upravnik zagotavlja redno izobraževanje oz. usposabljanje svojih sodelavcev za vsa področja storitev upravljanja. Poznavanje predpisov, tehničnih normativov in standardov, ki se dnevno spreminjajo, lastnikom zagotavlja, da bodo naprave in oprema ter stavbe imele ustrezno in pravočasno zagotovljene in izvedene vse predpisane in zahtevane aktivnosti.

Lastniki morajo biti na varni strani, zato je pomembno, da dober upravnik jamči za varnost upravljanja njihove nepremičnine in sredstev z zagotovitvijo bodisi kapitalske ustreznosti bodisi zavarovanja poslovne odgovornosti ali kombinacije obeh.

Poleg tega je ključno, da zaupanja vreden upravnik z neodvisnimi dokazili zagotavlja, da je knjiženo stanje rezervnega sklada skladno s stanjem na transakcijskem računu. Tako je transparentno in brez dodatnih stroškov za lastnike zagotovljena resničnost informacije o dejanskem stanju sredstev rezervnega sklada.

Za delitev stroškov upravljanja mora upravnik uporabljati ustrezno programsko opremo, ki zagotavlja potrebno kakovost storitev razdeljevanja in knjigovodenja stroškov ter varnost osebnih podatkov lastnikov oziroma uporabnikov in njihovo obdelavo, ki jih za potrebe izvajanja storitev upravnik vodi in vzdržuje. Imetnik certifikata Zaupanja vreden upravnik mora imeti vzpostavljen sistem preverjanja zadovoljstva uporabnikov, kar mu bo dalo podlago za izboljševanje storitev, ki jih zagotavlja.

Združenje upravnikov nepremičnin pri GZS – Zbornici za poslovanje z nepremičninami je na polje vzpostavljanja kakovostnega razlikovanja med ponudniki storitev upravljanja poseglo v odsotnosti ustrezne zakonske ureditve pogojev za opravljanje dejavnosti, na kar v združenju opozarjajo že dolgo. S certifikatom so tako tudi drugim deležnikom poslali signal, da je za vzpostavitev reda v panogi nujno postaviti pogoje, ki jih morajo izvajalci storitev izpolnjevati. Upajo, da bo temu sledila tudi zakonodaja, s čimer bi še prispevali k zmanjšanju posameznih neželenih ekscesnih primerov, ki smo jim bili priča v preteklosti.

Na GZS – Zbornici za poslovanje z nepremičninami si bodo za to prizadevali tudi s stalnim razvojem in nadgradnjo certifikata. Ta je namreč živa stvar. Tudi v prihodnje bodo prisluhnili vsem deležnikom in upoštevali smiselne predloge za dopolnitev pogojev za pridobitev certifikata. Ta mora namreč postati eno od ključnih orodij za dokazovanje kakovosti na področju upravljanja nepremičnin. Upajo, da ga bodo v tem smislu prepoznali tudi javni naročniki ob izbiri izvajalcev storitev, kar bi še prispevalo k njegovi teži in pomenu.

Novi certifikat bo lastnikom v oporo pri ocenjevanju upravnikov. Seveda pa v ničemer ne omejuje njihovih odločitev, kako in s kom bodo imeli urejeno upravljanje. Bo pa zagotovo upravnike motiviral, da svoje storitve in urejenost poslovanja ustrezno vzdržujejo.

Povzeto po članku Boštjana Udoviča, direktorja GZS - ZPN

PRIPADAJOČA ZEMLJIŠČA K VEČSTANOVANJSKIM STAVBAM

24.04.2017

Urejanje problematike pripadajočih zemljišč k večstanovanjskim stavbam ima dolgo zgodovino, saj ta zemljišča v glavnem izvirajo še iz časov družbene lastnine, ko se je te stavbe tudi gradilo. Pred privatizacijo se s tem večinoma niso ukvarjali, zato je to področje potrebno urediti čimprej.

Etažni lastniki večinoma niso zemljiškoknjižni lastniki pripadajočih zemljišč k večstanovanjskim stavbam, čeprav jih že ves čas uporabljajo in imajo za svoje. V preteklosti se te stvari niso urejale na zemljiškoknjižni ravni. Zakaj je potrebno to sploh urediti? Ker etažni lastniki niso uradni lastniki teh zemljišč, na njih ne morejo spremeniti ničesar – niti zaprositi za gradbeno dovoljenje za povečanje parkirnega prostora niti postaviti igral, klopi ali česa tretjega. Pretežno gre za zemljišča ob večstanovanjskih stavbah, katerih zemljiškoknjižni lastniki so lokalne skupnosti, podjetja, država - dejansko pa so v lasti etažnih lastnikov. Etažni lastniki so pripadajoče zemljišče kupili  v trenutku, ko so s pogodbo kupili stanovanje v večstanovanjski stavbi, saj je bilo v ceno stanovanja zajeto tudi zemljišče. Lastništvo je potrebno urediti na način, da bodo uradne evidence izkazovale dejansko stanje, zato je potrebno vsa pripadajoča zemljišča okoli večstanovanjske stavbe (parkirišča, zelenice, igrišča ...) prenesti na etažne lastnike, torej lastnike stanovanj, poslovnih prostorov, garaž... Navedeno problematiko ureja Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), ki med drugim ureja tudi način določitve obsega pripadajočega zemljišča. Kako pa gre to v praksi?

Cilj je brezplačen prenos lastništva

Zemljiškoknjižni lastnik pripadajočih zemljišč k večstanovanjskim stavbam je v večini primerov lokalna skupnost. Prenos lastništva se lahko uredi na pobudo etažnih lastnikov. Glede na to, da so etažni lastniki pripadajoče zemljišče plačali ob nakupa stanovanja, si upravniki prizadevajo za brezplačen prenos lastništva. Navedeno poteka tako, da se upravnik, po sprejemu ustreznega sklepa etažnih lastnikov, najprej obrne na zemljiškoknjižnega lastnika zemljišča in pridobi informacijo o tem, ali se strinja z obsegom pripadajočega zemljišča in brezplačnim prenosom lastništva le-tega na dejanske lastnike. Če se zemljiškoknjižni lastnik z brezplačnim prenosom in obsegom zemljišča strinja, je pot do cilja široko odprta: brezplačni prenos se uredi na podlagi pogodbe z vsemi etažnimi lastniki in zemljiškoknjižnim lastnikom. Če meje zemljišča niso jasne, je potrebno urediti še parcelacijo.

Lokalne skupnosti etažnim lastnikom načeloma priznavajo lastninsko pravico in so pripravljene na brezplačni prenos. Če imajo drugačne interese in zemljišča ne želijo brezplačno prenesti, si ga prilaščajo ali želijo plačilo kupnine, lahko etažni lastniki pri pristojnem sodišču predlagajo določitev pripadajočega zemljišča. Gre za nepravdni postopek za določitev pripadajočega zemljišča, v katerem sodišče ugotavlja dejansko stanje oziroma dejansko rabo določenih zemljišč. Pri tem upošteva stanje v naravi in podatke iz prostorskih aktov ter gradbenih dovoljenj iz časa izgradnje stavbe. Sodišče  praviloma v postopek vključi neodvisnega izvedenca gradbene ali urbanistične in geodetske stroke, ki opravi ogled in o svojih ugotovitvah poda izvedeniško mnenje.

Pri tem je pomembno poudariti, da je ZVEtL začel veljati šele sredi leta 2008. V zadnjih letih je ministrstvo za pravosodje naredilo nekaj korakov k pospešitvi postopkom in specializiralo sodnike, ki se dovolj dobro spoznajo na problematiko in poskrbijo, da postopki tečejo hitreje. Postopki se zavlečejo v primerih večjih sosesk oz. kompleksov, ki so bili grajeni na podlagi enega gradbenega dovoljenja ali v kakšnih drugih izjemnih primerih.

Ko stanovanje kupiš, nimaš dodatnih skrbi

Po dokončanju spremembe vpisa s pogodbo ali nepravdnega postopka, se prenos lastništva zabeleži v uradne evidence, torej v zemljiško knjigo. Pripadajoče zemljišče se odmeri kot samostojna parcela in se vpiše kot samostojen zemljiškoknjižni vložek, pri katerem se lastninska pravica vknjiži v korist vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe ali več stavb z navedbo identifikacijskih oznak nepremičnin, katerih vsakokratni lastniki so skupni lastniki zemljišča. Prednost tega je, da etažni lastniki v primeru prodaje stanovanja ali drugega posameznega dela stavbe, nimajo dodatnega dela s prenosom lastništva zemljišča, saj s pridobitvijo lastninske pravice na stanovanju pridobijo lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču – tako kot to velja za stopnišča, hodnike in druge skupne prostore v stavbah. Na ta način etažni lastniki uredijo lastništvo pripadajočega zemljišča v uradnih evidencah in s tem pridobijo izključno pravico razpolaganja z zemljiščem in pravnega varstva v primeru posegov tretjih oseb.

Terca d.o.o. je prvi nepravdni postopek vložila takoj po uveljavitvi ZVEtL in do danes je zaključenih že kar nekaj postopkov, urejajo pa se tudi prenosi lastninske pravice na podlagi pogodb z lastniki zemljišč.

NOVA SPLETNA APLIKACIJA

28.02.2017

Obveščamo vas, da spletna aplikacija E-upravnik oz. nov iiPortal spet deluje. Dostop do nje je preko naše spletne strani www.terca.si, zavihek E-upravnik, klik na gumb »vstop za uporabnike« pa vas bo preusmeril na iiPortal. Novo uporabniško ime in geslo smo vam poslali na računu za februar 2017. Geslo, ki je bilo navedeno na računu za januar 2017, je bilo samo testno. Na portalu lahko spremljate razdelilnike stroškov, račune dobaviteljev, podatke o vaši enoti, stanje rezervnega sklada, kasneje bomo vsebine še razširili.

Zadnje Facebook objave

Upravljanje z nepremičninami

Pokličite nas še danes (07) 34 35 100

Zaupajte upravljanje svoje nepremičnine zanesljivemu in strokovno usposobljenemu upravniku in se otresite vseh skrbi v povezavi z vašo nepremičnino.

Naša družba sodi na področju upravljanja z večstanovanjskimi in poslovnimi objekti med večje in izkušene upravnike v Sloveniji zahtevajte ponudbo

sample-image-2.png
Skrbimo za ekologijo.
sample-image-1.png
Z vašimi nepremičninami skrbno upravljamo.

na vrh
Back to top